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  據萬科內部人士透露,早在今年2月份,萬科董事會秘書譚華傑前往北京(樓盤)進行投資者交流時就曾表示,市場的快速回暖和房價難以抑制的反彈趨勢將招致調控政策的再度收緊。"這僅是譚華傑在投資者交流的內部場合所做的表態,卻可以反映出萬科對政策收緊和市場反轉早有預期,如今也已得到證實。而且業內當時對政策收緊的預期最初"源頭"也正是譚華傑的此次表態。"該人士透露。

  遲遲尚未落地的"國五條"地方細則猶如"達摩克利斯之劍"懸在樓市之上,不僅令市場遭遇恐慌性購房過戶之風,各大開發商也陷入觀望,心態開始出現微妙變化。雖然大部分房企對後市的整體狀況仍持樂觀態度,但在調控進一步升級的情況下,從去年年底開始瘋狂拿地的標桿房企開始暫緩拿地,統計數據顯示,3月前21天10大標桿房企拿地塊數較1月、2月均有大幅回落。

  房企拿地放緩 萬科3月僅獲地一幅

  "萬科在10大標桿房企中拿地策略一向比較穩健,在我們監測的10傢房企中,萬科是唯一一傢長期保持3年土地儲備量的公司,其他公司的土地儲備量都比萬科高。"中原集團研究中心研究總監劉淵表示。

龍頭房企3月拿地態度分歧萬科保利一個向左一個向右

  尤其值得關註的是,在調控細則懸而未決的3月,房企拿地態度出現明顯分化,甚至連一線龍頭房企仍存分歧。以萬科為代表的"謹慎派",3月拿地策略突變,拿地數量銳減;而以保利為代表的"激進派"卻並未停下"攻城略地"的步伐,保利僅3月至今拿地耗資就已達43億元。

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  如今唯一能與萬科抗衡的另一傢千億級的龍頭房企--保利地產(600048,股吧)則表現出完全不同的後市預期。"在最近12個月裡面,保利的購地金額占銷售收入比重在10傢房企中是最高的,說明公司對後市比較有信心。"劉淵表示,3月至今,保利在杭州(樓盤)、合肥(樓盤)、沈陽共獲得地塊5幅,占10傢上市房企總獲地量的半壁江山,斥資金額高達43.3億元,絲毫未見拿地減速的跡象。

  從萬科近幾個月的拿地數據可以明顯看出公司對政策和市場看法的轉變。從去年下半年開始,萬科進入拿地密集期,在2012年7-12月的半年時間內,萬科拿地金額明顯逐月增加,到2012年12月份達到峰值,當月斥資143億元在全國市場瘋狂拿地。而在今年1月份,公司拿地方面的花費仍維持在單月79億元的高位。然而到瞭2月份,開始出現變化,萬科當月拿地僅花費37億元,而3月至今,公司僅在大連(樓盤)獲取一幅地塊、斥資2.9億元,除此之外別無他獲,暫緩拿地的態勢十分明顯。

  據中原集團研究中心的統計數據顯示,截至3月21日,萬科、華潤、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居樂、龍湖10傢標桿房企總共拿地僅11幅,僅為今年2月拿地總數23幅的一半,而1月拿地總數也高達23塊;從拿地金額來看,3月前21天10傢標桿房企拿地共斥資166.57億元,今年2月份為146億元,1月為168億元。由於綠城在上海(樓盤)以收購方式獲取一幅商住地塊占據瞭90億元,因此從購地金額來看,3月並未出現明顯收縮,但從塊數來看3月房企拿地力度較國五條出臺前明顯減弱。

  更值得關註的是,出於對後市走向的不同判斷,萬科保利這兩大最具市場號召力的千億級龍頭房企在3月土地市場上的動作出現極大分化。3月以來,萬科在土地市場幾乎處於停滯狀態,而保利則繼續高歌猛進、攻城略地。可以看出,由於政策細則未落地,龍頭房企至今對後市走向也未形成共識。

  保利繼續高歌猛進看好後市

  從去年至今保利的拿地舉動來看,擁有央企優勢的保利始終走在市場的前面,不論是拿地還是擴張都能把握最佳時新莊區房屋貸款點。去年上半年,當大多數房企還對調控心有餘悸、不敢輕舉妄動之際,保利已開始在土地市場最低點逢低吸納、陸續獲地。而到瞭下半年各地政府密集推地、各傢房企也開始瘋狂拿地之際,保利已"手中有糧、心裡不慌",從第三季度才開始從容拿地,並在11月份達到拿地金額的最高峰144億元。進入2013年後,頭兩月保利分別斥資36億元和18億元拿地,力度並不算大,而在"國五條"橫空出世的3月份,保利卻反其道而行之,斥資43億元獲取5地。

  "相對於市場化程度更高的萬科,保利的央企身份令其對抗風險的能力更強,在拿地時的顧慮相對較少。"有市場人士分析認為。一直以來,房企同行一直視保利為政策"風向標",認為身為央企的保利離決策層更近,跟著保利拿地總不會錯。

  事實上,由於"國五條"地方細則遲遲沒有落地,房企在3月後普遍陷入觀望,不論是推盤還是拿地都顯得較為保守,對後市走向的判斷表現出明顯的不確定性。例如長江實業在上海打造多年的普陀真如項目"高尚領域"近期即將入市,雖然開發商表示,調控並不會影響公司的推盤計劃,但首批上市房源選擇商業產權性質"行政公館",並明確表示今年年內住宅部分不會開賣,這或許也考慮到調控政策的升級對高端住宅市場的沖擊而有意避開。

  "我們預計,政策落地後對市場的影響將持續3-6個月。"21世紀不動產中國區副董事長兼總裁盧航表示,盡管按20%稅率征收個稅的政策會對二手房的交易有所影響,但最終會被市場所消化,市場需求始終存在。這或許也是一些開發商對後市保持總體樂觀的原因。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-26/08061974843.shtml
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