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又是一年畢業季，租房市場迎來一波高峰。對台中神岡房貸於即將離開校園的大學生來說，租房成瞭找工作之外的另一個話題。
這就引出一個問題，若房租真是由這些學生的需求所推動的，那麼要不是數據不可靠，要不就是數據分析的理論邏輯有誤--當然，還有一個可能，那就是這些學生被"誣陷"瞭，以他們的需求總量規模根本無力推動房租上漲。
畢業租房季來臨學生需求無力推動房租上漲
中國自2011年以來，每年新增大學本科畢業生約在700萬左右，其中超過80%的畢業生選擇異地擇業，而這些選擇異地擇業的人中，絕大部分選擇在一、二級城市就業--據中國人才交流中心2011年數據。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-17/14532300729.shtml
那麼按照"有效市場"理論(也是促使我國最終放開房地產的市場，由個人自由買賣的經濟學理論之一)，既然住宅供給面積不斷增加，那麼可供租賃的房源也將不斷增加，且其增加量至少是能滿足千萬甚至過億人口居住需求的幅度--每年新增的幾百萬大學畢業生的需求在其中隻會占較小的一個比例，那麼顯然因此那隻"看不見的手"將會促使房屋租賃市場的價格趨於下降--也就是說"畢業租房季"應該根本沒有那麼大的威力，也不可能推動房屋租賃價格大幅度上揚。
翻開報紙的房產頻道，"畢業租房季來臨"成為熱詞--"由於大批畢業生加入租房隊伍，推動瞭房屋租賃市場的價格瘋狂上漲。"
根據北大中國社會科學調查中心完成的《中國民生發展報告2012》中的數據，全國人均住房面積為36平方米。
7月2日由北工大、北京社工委和社會科學文獻出版社聯合發佈《2013北京社會建設分析報告》指出，北京對外來人口限購住房以前，商品房的1/3被外來人口購買。限購令實行以後，2011年，外省市個人占期房購買者的比例隻有10.1%，絕大多數的外來常住人口隻能選擇租房居住。
有調查顯示，紐約居住出租房的居民為69%，洛杉磯為61%，芝加哥為56%。在香港，不算個人出租，光是政府提供的"公屋"就為將近1/3香港市民解決瞭住房問題。也就是說，在一個經濟社會相對穩定的城市，有約一半的居民要選擇租房。
研究還提到，2012年北京的人均GDP已經達到13797美元，相當於中等發達水平，但北京的住房總體上還相當於西方國傢20世燕巢區二胎借貸紀60年代的水平。
這些數據在我們記者的走訪中，與多數人的實際感受相符。在一線城市究竟存在怎樣的租房市場？本期調查與走訪揭示真實的情況供投資者和租房人參考。
文|塔夫
另據某經濟學傢根據全國鋼材消耗數據分析，得出瞭"若全部城鎮房屋住宅是高層住宅(現澆)結構，那麼2006年至2009年累計城鎮住宅建築面積是31-40億平米，若全部城鎮房屋住宅是多層住宅(磚混)結構，那麼2006年至2009年累計城鎮住宅建築面積是62-80億平米"的結論。
住房數量的悖論
租房市場的價格一路上揚，按理應該反映整個社會住房市場的緊張。但是，不會說謊的數據揭示瞭一個悖論。
雖然這個數據一經見報就飽受爭議，但幾個信息仍有參考價值，一是供出租的房屋遠遠低於市場需求，二是還有大量房屋空置，房東出於各種原因未將房屋出租。
以北京為標桿的一線城市吸引著這些畢業生。那麼北京有多少出租房屋？2012年3月，北京市公安機關進行實有人口基礎信息調查，核對流動人口信息725.5萬人，出租房屋139萬戶，空置房屋381.2萬戶。如果這個數據屬實，北京139萬套出租屋中，住著700萬人。
據中國房地產研究協會在2012年披露的數據，我國每年新增建築面積約占世界的一半，為20億平方米左右，其中超過70%為住宅面積，達14億平方米，其中超過40%的新增面積在一、二級城市。
若按照中國房地產研究協會的數據，以人均住房面積為36平方米計算，每年我國新增住宅面積可滿足超過3800萬人的住房需求--而若按照那位經濟學傢的分析，則可滿足超過8600萬甚至2億人的住房需求。
這些數據如果是可信的，那麼自2003年至目前，其它年份不算，僅2006至2009年這四年，我國新增住宅面積就可滿足3至8億人口的住房需求。而據國傢統計局於2012年發佈的數據，我國城鎮人口於2011年底達到51.27%，近7億人--也就是說僅這四年新增住宅就夠幾乎全國一半甚至是全部的城鎮人口換一次房子。
按照這個邏輯，我們應該面對的是這樣一個局面：不但有很多人買下新房子住瞭進去，也有很多舊房子被騰空，進入瞭租賃市場--供租賃之用的房源數量也大大增加。
畢業生湧入城市，加上原有的租房需求，一線城市的中介告訴你"一房難求"，價格一路飆升，租房市場形成當下熱點經濟現象。
但，結果卻似乎是，我們面對的事實卻與以上邏輯推導出的結論截然相反--據某名門戶網站的房產頻道的報道，目前我國的一線城市房租年增長率超過25%，呈"瘋漲"現象，而每年的"畢業租房季"是房租增長最快的時間段。
內容來自sina新聞
租房市場的火爆恐怕另有原因。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
租房市場是整個樓市的重要組成部分，房租的價格反映著樓市的火爆或者冷清，或者，我們還能從"租售比"看到房價的走勢，從"空置率"看到樓市的真實未來。
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