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西單附近某單位一位職員曾告訴記者，他和同事都想將自己的孩子送進實驗二小讀書，但除非戶口在這裡，不然，就得買房落戶，除此別無他法。
"學區房"有多貴？舉個例子，在北京西單附近的文昌胡同，一間面積僅有10平方米的民宅，售價卻高達340萬元。因為，附近有一所被認為是"北京最好的小學"之一的實驗二小。
6月以來，記者走訪北京一些重點小學附近的二手房市場，發現盡管中國樓市整體趨冷，但被稱作"學區房"的"特種房"價格，卻逆市瘋漲。
近日，《中國經濟周刊》、中國經濟研究院與鏈傢地產聯合推出瞭"北京學區房價格地圖"。該地圖編制方法為：共選擇瞭北京內城6區的30個重點小學，並挑選瞭這30個小學附近的代表性二手樓盤，以其5月份的銷售價格為樣本。
6萬～7萬/平方米的占1/3
今年以來，受到限購政策的持續作用以及信貸環境趨緊的影響，北京樓市出現瞭一定的結構調整。表現在二手房市場，據鏈傢地產監測，今年春節後，市場逐漸走低，5月北京市二手住宅成交均價為2.86萬元/平方米，環比降幅達到4.75%。
7月9日，一傢中介置業公司的顧問告訴記者，華清嘉園學區房帶有重點小學-中關村二小學區的名額，以小戶型為主，面積多在37~60平方米，由於戶型小，容易出手，單價較高，價格多在6萬元~8萬元/平方米，部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。
這就是被戲稱為"宇宙中心"的北京北四環外五道口華清嘉園，這裡的一套學區房曾掛牌價高達10萬元/平方米。
北京最貴的房子，既不是玉淵潭公園附近價格曾超過20萬元/平方米的釣魚臺七號院，也不是緊挨天安門、開盤即超過10萬元/平方米的霞公府，更不是鳥巢旁的豪宅盤古大觀，而是分佈在重點小學附近、被稱作"學區房"的普通住宅。
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，北京市新出臺的入學政策，旨在平衡各義務教育學校的資源，給愈來愈嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得高度稱贊。但這一新政也意味著，在"就近入學"要求下，"居住地"這一因素在獲得優質學校的硬性條件中的權重更大，這對高燒不退的學區房價格無疑是一種強化。
10平方米房子標價340萬元
具體來看，在這30個樓盤中，銷售價格在8萬元/平方米以上的有3個，價格在7萬元~8萬元/平方米之間的有6個，價格在6萬元~7萬元/平方米之間的有10個，價格在5萬元~6萬元/平方米之間的有3個，價格在4萬元~5萬元/平方米之間的有3個，價格在3萬元~4萬元/平方米之間的有5個。
部分區域：學區房價格是其他房源的2～3倍
近年來，北京各重點小學附近的學區房價格一路水漲船高。根據北京市教育部門的規定，文昌胡同屬於實驗二小的劃片區域。在一房難求的局面之下，文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。
據鏈傢地產測算，這30個樓盤目前銷售均價為6.07萬元/平方米。
據瞭解，北京西四環、南四環等區域的多數房源均價為3萬多元/平方米，很顯然，華清嘉園的學區房的價格超過同類區域房源價格一到兩倍。
文昌胡同：
由於北京市的優質重點小學資源十分稀缺，就學需求量又十分巨大， 重點小學"門票"一票難求。擁有一間指定區域內的住房(有的學校還需要學生的戶口與住房一致)，孩子便可以有資格進入重點學校讀書。
王致勝的老傢在河南新鄉，10年前來北京闖蕩，如今經營一傢傳媒公司。"兒子今年上小學，我覺得以自己的實力，在學校附近買個小點兒的房子應該不是問題，可是今天一看，徹底傻眼瞭。"王致勝坦言，之所以想買學區房，就是想讓孩子進入好學校，沒想到價格這麼貴。
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學區房逆勢上漲，
"在我老傢，這種房子養豬都嫌小。"7月5日，在文昌胡同附近一傢房屋中介看房的王致勝(化名)，面對10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結舌的340萬元的房價，一臉困惑。
一間14平米的破舊平房，因為擁有到重點小學就讀的名額，叫價高達460萬元
一間14平米的破舊平房，因為擁有到重點小學就讀的名額，叫價高達460萬
北京學區房瘋瞭均價超5萬 最高每平達34萬
地產業內常常說，房地產第一是地段，第二還是地段。如果用地段屬性來衡量的話，文昌胡同位於北京長安街沿線，又是北京西二環以內，毫無疑問屬於城市核心區，地段優勢非常明顯，房價高還可以理解；但是在北京北四環以外，也有一批特殊的房源，價格超過5萬元/平方米，部分房源一度接近10萬元/平方米，實在是匪夷所思。
學區房，一般指的是重點小學片內的房產。根據北京市相關教育政策，北京的小學生入學實行就近劃片入學，每所小學隻招收周邊特定區域的學生。對於許多重點小學而言，隻有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀。
而王致勝所說的這套僅有10平方米的房子，價格標到瞭340萬元，其單價高達34萬元/平方米，這一價格幾乎超出瞭北京所有最高端的一手樓盤的售價，釣魚臺七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅，與這間小房子比，簡直"弱爆瞭"。
如此質劣價高的房土地二胎年息借貸增貸轉貸子，讓王致勝大呼意外。但他不知道，在北京，這樣的學區房十分緊俏。
此外，記者瞭解到，目前在北京重點小學資源集中的區域，已經形成瞭幾個頗具礁溪鄉農地貸款率利最低銀行比較規模的熱點學區房板塊，如中關村地區，包括中關村、學院路以及萬柳附近；東城區東四板塊；西城區平安裡板塊；朝陽區朝陽門板塊等。
采訪中記者瞭解到，除瞭這套10平方米340萬元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，賣到瞭460萬元，單價同樣超出瞭30萬元/平方米。
從這30個代表性樓盤來看，售價最高的是位於海淀區的東南小區，這個小區是海淀區中關村一小的學區房，目前銷售價格為8.95萬元/平方米。價格最低的是位於豐臺區的永善裡小區，它是豐臺第五小學的學區房，目前售價隻有3.32萬元/平方米。
王致勝告訴記者，中介帶他看的那間房子，就在文昌胡同裡，"這間面積隻有10平方米的房子破舊、低矮，采光也不好，有些地方連墻皮都脫落瞭，簡直慘不忍睹。這麼又小又破的房子，一個人住都夠嗆，如果住一傢人，人均居住面積恐怕還比不上我們老傢一頭豬住的面積大。"
采訪中記者發現，由於離實驗二小很近，文昌胡同一帶的房源價格普遍都在15萬元/平方米以上，這一房價無疑將擠入北京最貴的房源行列。一位中介顧問告訴記者，來這邊看房的人特別多，如果房源價格標低瞭，很快就會被客戶搶走。
中國經濟周刊、中國經濟研究院、鏈傢地產聯合共同推出"北京學區房價格地圖" 最高每平方米達34萬元，均價每平方米超過5萬元
盡管大勢趨冷，但重點優質小學附近的學區房價格卻比較堅挺。據鏈傢地產監測，今年5月學區房均價為5.07萬元/平方米，環比上漲0.7%。以位於北京東城區光明小學附近的龍潭北裡項目為例，2012年該項目成交均價隻有3萬多元/平方米，2013年大幅上漲50%左右，售價高至5.17萬元/平方米，目前，該項目的售價已達到5.19萬元/平方米，一直延續著上漲的勢頭。
而日前一條北京教育新政的出臺，更令學區房價格走勢看漲。
4月18日，北京市教委發佈《2014年義務教育階段入學工作意見》(下稱《意見》)，提出今年北京市小學免試就近入學，小升初實行單校劃片或多校劃片入學，取消延續多年的共建招生。所謂共建招生，是指一些機關單位、企業等和重點學校存在共建合作關系，學校為共建單位提供一定的招生名額，而共建單位則在其他方面回報學校。
內容來自sina新聞
對此，鏈傢地產分析師張旭表示，2013年北京房地產調控"國五條"細則出臺後，"滿五年+唯一"的免所得稅房源成為二手房市場的"香餑餑"。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲，其中帶重點小學名額的二手房更是漲幅巨大，最終形成瞭部分學區房沖擊10萬元/平方米的局面。
當傢長們齊刷刷把目光投向學區房，"天價胡同房"的出現就不奇怪瞭。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/08442839620.shtml
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